人民幣升值推波海外基金“追漲”寫字樓市場

發布時間:2005-07-26

2005年07月25日09:38 經濟參考報 洛濤

7月21日晚7點,央行宣布人民幣升值2%,這一舉措必然波及到已有大量海外熱錢涌入的中國房地產市場。而據仲量聯行最新統計,今年1至3月,海外基金在國內房地產市場的投資金額已經相當于去年全年的投資量。4月以來,大手筆的收購項目仍在不斷上演,最高金額的收購紀錄不斷被刷新。

盛陽地產基金戰略中心研究近日報告顯示,今年上半年,海外地產基金加快了進駐中國的速度。其中北京已經成為海外基金的投資新熱點。專家認為,目前人民幣升值幅度不大,但如果人民幣升值預期良好,持續升值的話,盡管中國實行外匯管制,但是熱錢可以通過各種渠道進入中國資本市場。

基金劍指寫字樓市場

近日,據盛陽地產基金戰略中心總經理王琪博士介紹,除了摩根士丹利房地產基金、雷曼兄弟旗下基金、盛陽房地產基金、新加坡政府投資公司、荷蘭ING、高盛旗下基金等海外基金繼續在北京尋找合作對象外,一些新的海外房地產基金,如瑞銀證券房地產基金、澳大利亞BT金融集團房地產基金也紛紛在北京開始有所行動。其中,盛陽房地產基金、美國雷曼兄弟、高盛旗下基金等著名的跨國房產投資基金已與北京開發商達成緊密的合作意向,遠洋新干線項目和美國雷曼兄弟的合作更是進入了實質性操作階段。

實際上在中國樓市度過搶灘登陸時期的海外基金,在初步熟悉中國的特殊國情之后,就已開始逐步將投資做大。與過去死守上海樓市的行為不同,北京、廣州等城市的商業物業也開始被鎖定進了海外基金的投資范圍。同時,對于武漢、沈陽等二線城市的投資也在加大當中。海外基金在中國所邁的這第二步棋,尤其在房產新政實施的今天,又多了另外一層含義——分散投資,規避風險?;瘓浠八?,不要把雞蛋放在一個籃子里面。而新加坡嘉德置地集團在華全資子公司凱德置地的兩筆大單被看作是這種現象的最具代表性的案例。

今年上半年,凱德置地將其在上海持有的兩棟物業新茂大廈與百騰大廈分別賣給澳大利亞的麥格里和美國高盛,隨即又以5.476億元獲得北京東城區一塊14686平方米的綜合性開發用地,并以18.37億元收購了北京中環世貿。4月底,又在寧波斥資10億買下了一塊做住宅商用綜合開發的土地。同時表示,今年在廣州也將推出10萬多平方米的住宅及公寓?;苛蟹⒉嫉淖钚倫ㄏ畹餮薪峁礱?,從2004年9月到2005年4月,海外基金在上海和北京兩地的投資總額已達100億元人民幣,幾乎全部在非住宅物業范疇內運作。

安邦咨詢分析師蘇晶表示,只要有人民幣持續升值的預期,并且城市建設長期還在發展,外資會繼續看好中國的商業物業。對于這些外商來說,進來的資金是外幣,除了獲得稀缺的土地之外,資金本身就因人民幣匯率升值而得到很好的避險。

海外基金對住宅價格沒實質影響

觀察海外基金在今年上半年的動向,我們可以發現這樣一個明顯的趨勢,那就是海外基金早在樓市政策調整之前,就已經先后將手頭本已不多的住宅項目或者涉及到住宅產品的投資收回,而將投資更為集中地投放到以寫字樓和商用公寓為主的商用類物業上。其實,海外基金在做投資決策時是非常謹慎的,不是僅僅站在中國的角度,而是站在全球的角度來看宏觀的經濟環境,考慮穩定的投資回報率、資金的安全性、風險系數和退出機制。北京中原房地產經紀公司寫字樓策劃部高級策劃經理孟志昕認為,在全球的大環境下,中國的經濟發展、成熟的國際形象和市場環境從根本上吸引了海外基金。

仲量聯行中國區董事陳立民認為,政府的政策所針對的打擊對象是住宅市場中的部分炒賣現象,這些打壓政策在目前看來已起到作用,但中國的經濟整體運行是健康的,在這個大環境下才會有這么多的海外基金搶灘上海和北京。而高力中國區常務董事翁琳更直接地表明,一系列新政都未直接針對寫字樓市場,而這一市場由于其穩定的長期回報正為海外資金所青睞。中原市場研究部副總監李林先也對此表示,外資機構和海外基金進入北京房地產市場并且整棟購買物業,最根本的原因是他們看好北京房地產市場的發展,尤其是核心區的投資性物業。

根據戴德梁行統計,上海主要辦公區域的甲級寫字樓租金持續上漲,2005年一季度平均已經達到0.81美元/平方米/天,12個特甲級寫字樓的平均租金達到1.25美金/平方米/天。同時,甲級寫字樓空置率達到近10年來的新低。相對整體售價,其收益率一般可以達到8%以上,而海外房地產投資基金平均年收益在美國為6%,在新加坡與日本僅為4%。同時戴德梁行認為,由于商用物業投資租金的看漲以及租期一般為3年以上,因此,其租金回報非常穩定。

戴德梁行分析后認為,通常情況下,規模較大的海外基金所看重的是長期而穩定的收益,而并非短期性的投機冒險。由于商業物業的獲益周期都比較長,因此,海外基金多數采取的是整體持有物業然后出租獲益的經營方式。這也反駁了有關海外基金炒熱中國房價的觀點,與寫字樓市場不同,住宅市場上海外基金身影并不常見,而且多是采取參股共同開發的方式進入。對于住宅市場的價格,海外基金產生不了實質性的影響。

小幅升值難以刺激海外熱錢套利回流

著名房地產服務及投資管理公司仲量聯行7月發布的一項分析報告指出,北京寫字樓供應量預計到2008年將成倍增長,租金也會有所變化。另外該報告認為,2005年開始,海外投資機構到北京買下整棟寫字樓的現象將會在北京市場上頻繁發生,大型投資機構都會做一些初步的嘗試。

而對于海外基金在北京寫字樓市場的未來發展,戴德梁行的董事副總經理林義中對年內海外基金大量進入北京寫字樓市場持保留態度。林義中認為,海外基金的入市能優化北京的寫字樓投資市場,進一步規范和提升北京寫字樓的整體品質,同時會帶來比較多的新的管理理念,在經濟、政治穩定的情況下,海外基金的入市是利好的趨勢。未來一兩年內北京寫字樓的供應量大,將會面臨短期內租金下調的壓力,同時物業的升值潛力也有所下調。但從長期來看,海外基金賭人民幣升值的預期,也是目的之一,如果人民幣未來大幅升值或升值預期不斷形成共識,那么將獲得雙重利潤。由此可見,資本的趨利性是海外基金投資的唯一目標。

中國國際金融有限公司首席經濟學家哈繼銘認為,人民幣升值既不會造成對房價下降的壓力,也不會使房價大幅上揚。人民幣升值之后,熱錢流入將有所放緩;而這個小幅度的升值很難造成大量熱錢流出??凸凵纖?,因為交易成本很高,這些不足以刺激海外熱錢套利回流。

“目前升值幅度不大,但如果人民幣升值預期良好,持續升值的話,海外熱錢大量進入中國是肯定的,不僅僅是房地產市場。”經濟學家孫飛博士說,盡管中國實行外匯管制,但是熱錢可以通過各種渠道進入中國資本市場。他說,2%的升值幅度不是特別大,目前對房地產的資金影響不會太大,其理由有兩個:一,人民幣升值影響比較大的是國際化程度比較高的地區,北京上海等地會受到一定影響,尤其是那些針對外資的“外銷房”,因為人民幣升值直接提高了外資的購買成本。而很早進入中國的國際資本(比如摩根斯坦利和高盛)因為投資在升值之前,現在已經獲得了2%的升值利潤。但實際上國內多數地區房地產是區域性較強的市場,因此不會受到太大影響。二,實行浮動匯率制度是為我國下一步的金融制度改革,是為人民幣匯率自由浮動奠定基礎,從而與國際接軌。但是資本的本質是追逐利益,如果人民幣持續升值,國際熱錢“追漲”大量擠入中國房地產市場是肯定的。