聚焦房地產新政之寫字樓篇 寫字樓市場開始回暖

發布時間:2005-07-25

2005年06月12日09:49 參考消息·北京參考 沈靜

 ■ 北京市房地產信息網的數據顯示,近期北京寫字樓市場銷售呈強勁勢頭,預售面積呈直線上升趨勢,但其中過戶面積只占總銷售面積的18%。有業內人士評價說,這說明“6.1”關口對寫字樓并沒起到什么作用。

戴德梁行董事兼副總經理林義中說,目前銀行并沒有直接出臺政策調高寫字樓貸款的門檻,只是嚴格執行了以前規定的條款。對于寫字樓來說,雖然政策的壓力也在增大,但是并沒有什么明確的打壓政策。

業內人士發表評論說,大概在過去的10年時間,中國所有的政策都是在限制寫字樓、商業用房,銀行的貸款政策在限制,稅收政策也在限制,包括土地政策也是限制寫字樓和商業用房。1997年之后,政府給了普通住宅非常大的稅收優惠政策,所以寫字樓的漲幅遠遠不如住宅快。這10年來,政策限制的后果就是大城市寫字樓供應相對不足,部分應該去寫字樓上班的人被擠到了普通住宅,于是就出現了寫字樓的租金回報率遠遠高于住宅的局面。

甚至有開發商更直接了當,“北京一直是一個缺寫字樓的市場,多少年來,這部分市場沒有發展,是一個非常初級的市場。北京二環三環周圍的住宅里大部分是辦公室,所以寫字樓的銷售量和預售面積的上升是正常的,市場表現出來寫字樓的回報率當然比住宅高得多”。

投資寫字樓前景光明

世紀菲陽房地產經紀公司經理嚴區海分析說,北京寫字樓的投資者可以大體劃分為大型投資機構和中小投資者。寫字樓與住宅相比,因為資金實力和資金來源的不同,對國家宏觀調控政策的反應也迥然不同。對于寫字樓的開發與投資來說,國家宏觀調控政策不會有大的影響。因為寫字樓的開發與投資行為具有長期性,看中的是物業長線的盈利能力,其是否做出購買決定取決于對市場供求現狀的分析以及對未來市場和政策風險的判斷。寫字樓的首付額比例較高,這讓很多純粹以投資為目的炒家操作起來有難度。

北京捷聯投咨管理有限公司執行董事蔣劍鴻說,宏觀政策的調整會促使相當部分的投資性資金轉向對寫字樓和商業地產的投資,這是毫無疑問的。在法律有保障的情況下,外資進入中國一定會加大對寫字樓的投資,這點也是無庸置疑的。他說,北京市場會較快地反映出來對新增寫字樓面積的消化,這是一個比較積極的轉變。但目前北京寫字樓的整體品質還不盡如人意,急需進行品質提升,另外北京市寫字樓的區域分布不盡合理,需要加速調整。

寫字樓投資市場方向有變化

高力國際華北區常務董事高曉暉指出,從去年年底政府開始出臺一系列調控房地產市場的政策,不過均立足于住宅市場,在上海等一些城市,已經出現效果,這些城市的住宅市場正面臨理性調整,住宅作為一度的熱點,將逐漸轉離投資者的視線,但是卻并沒有影響寫字樓市場的投資價值;對于北京這樣房地產市場發展本來就相對平穩的城市,宏觀政策更是對寫字樓市場影響甚微。高曉暉認為,北京的寫字樓市場會受益于未來兩年供需關系穩定的特點,并能夠提供穩健的收益。

據高力國際專業咨詢部提供的報告,北京寫字樓市場目前的特點是供需兩旺,在供應放量的情況下,寫字樓投資、租賃市場空前活躍。其中,僅第一季度就有超過70萬平方米的新增供給投入北京寫字樓市場,CBD等核心商務區甲級寫字樓的空置率甚至低至5%左右;寫字樓市場的租金回報率高于新加坡、香港等成熟市場。

北京國際投資發展有限公司總裁杜猛認為,國家宏觀調控的金融政策給寫字樓投資市場帶來了一系列投資方向的變化。他說,作為商業地產而言,投資者在選擇寫字樓物業的時候會更注重寫字樓的長期升值潛力,投資會更加慎重,同時也給客戶的購買選擇趨向上帶來一定的變化。由于購買成本的提高,要求客戶在選擇辦公物業的時候更加慎重。

杜猛說,從2002年—2004年,北京每年的甲級寫字樓的吸納量平均每年增長為GDP的2倍左右,在北京奧運經濟的前提下,產業化聚集越來越明顯,產業分化也越來越細。

蔣劍鴻說,市場發展必然對寫字樓的綜合配置服務要求越來越變。一方面由于寫字樓產權關系的確定存在一定難度,因為現在寫字樓太多是整體產權,而不能進行產權分割,另一方面由于寫字樓租金的回報測算要求十分嚴格,這牽涉到投資人的資金回報率和銀行信譽問題。這也給市場上開發寫字樓項目的開發商提出考驗,現有的寫字樓必須進行硬件的升級改造。其次,寫字樓的產品形態將更為靈活。因為成本和風險的增加,很多投資者會相應地考慮體量適宜、適應公司獨立辦公的面積、小單元分割、可自由組合的寫字樓將會有助于解決這個問題。自由度更高的產品形態將成為寫字樓市場發展的新趨勢。